Je wilt een appartement kopen. Waar let je op?

Als je een appartement koopt, dan koop je eigenlijk niet het appartement zelf maar een aandeel in het gehele gebouw en een recht om je appartement (appartementsrecht) te mogen gebruiken. Wat achter jouw voordeur zit is van jezelf, maar bijvoorbeeld het portiek is ‘van iedereen’. Je bent dus samen met je buren eigenaar van het gehele gebouw. Hierdoor heb je bepaalde rechten en plichten.

Zo betaal je gezamenlijk de onderhoudskosten van het gebouw en wordt er gezamenlijk met de medebewoners bepaald wat er wel en niet is toegestaan in de gemeenschappelijke ruimten. Al deze zaken regelt de verplichte Vereniging van Eigenaren (VvE).

Vereniging van eigenaren – VvE

Elk appartementengebouw heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE) waarvan elke appartementseigenaar automatisch lid is. Het lidmaatschap voor de eigenaar eindigt pas als het appartement wordt verkocht.

Waar moet je op letten?

Bij het kopen van een appartement is het dan ook goed om op de volgende zaken te letten:

1. Is de Vereniging van Eigenaren actief?

De VvE moet ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel, maar dat is geen garantie dat de VvE ook daadwerkelijk actief is. Een actieve VvE vergadert minimaal één keer per jaar, heeft een gezamenlijke opstalverzekering en zorgt voor het (buiten)onderhoud. Er is een Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) opgesteld waarin staat beschreven wanneer er bepaald onderhoud plaats moet vinden en wat de te verwachte kosten zullen zijn. Zo’n MJOP wordt vaak opgesteld voor een langere periode, bijvoorbeeld 10 jaar, en gaat over onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten (bijvoorbeeld de gevels, het dak, balkonhekken, liftinstallaties, trappenhuizen, enz.). Als de VvE goed functioneert, is de woning vaak waardevaster.

2. Hoe hoog zijn de servicekosten?

Door de VvE wordt de hoogte van de servicekosten bepaald en deze worden vaak tijdens de jaarlijkse vergadering vastgesteld. Servicekosten zijn voor de gezamenlijke uitgaven zoals: de opstalverzekering, schoonmaak en elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten, onderhoud van de lift, onderhoud van een gemeenschappelijke tuin en onderhoud van het gebouw. Voor het groot onderhoud wordt er (als het goed is) een bedrag gereserveerd door de VvE.

3. Wat is de hoogte van het reservefonds?

Het is verstandig om te controleren of er een reservefonds aanwezig is en zo ja, hoe hoog deze is. Staan er namelijk grote onderhoudsposten op de planning en zit er onvoldoende geld in kas, dan loop je het risico dat je als koper direct al een aanzienlijk bedrag moet betalen voor achterstallig onderhoud. Is de kas van de VvE leeg, dan moeten alle eigenaren bijbetalen.

De notaris is verplicht om bij de overdracht de hoogte van het aandeel in het reservefonds te vermelden. De individuele eigenaren hebben bij verkoop van hun appartement geen recht op uitbetaling van hun aandeel.

De Belastingdienst ziet het reservefonds van een VvE als een spaar- of beleggingsbezit. Elke eigenaar is verplicht om zijn / haar aandeel in het reservefonds jaarlijks op te geven bij de belastingaangifte (Box 3) samen met de andere bezittingen.

4. Heeft verkoper al zijn verplichte betalingen aan de VvE voldaan?

De nieuwe appartementseigenaar is, naast de vorige eigenaar van het appartement, aansprakelijk voor bijdragen aan de VvE die opeisbaar zijn geworden in de twee jaar voorafgaande aan de verkoop. Als de verkoper een betalingsachterstand heeft aan de VvE, loop je als nieuwe eigenaar het risico om op te draaien voor deze schulden. Ga dus altijd na of de verkoper zijn verplichtingen aan de VvE volledig heeft voldaan.

5. Staan er bijzonderheden in het huishoudelijk reglement?

Een huishoudelijk reglement is niet verplicht voor een VvE. In dit reglement kunnen regels en afspraken staan over: hoe vaak wordt er vergaderd, wat is er toegestaan in de gemeenschappelijke ruimten, afspraken over het leggen van vloeren, het houden van huisdieren, geen was hangen aan de voorzijde van het gebouw, kleurstelling voor zonneschermen / screens, enz. Indien iemand overlast ondervindt van een ander, kan er een beroep gedaan worden op het huishoudelijk reglement.

6. Vraag de notulen en jaarrekening op

Het is ook verstandig om de notulen en jaarrekening in te zien. In de notulen van de laatste vergaderingen is vaak te zien of er afspraken zijn gemaakt over eenmalige stortingen, zijn er conflicten (geweest) in het gebouw of lopen er procedures? Uit de jaarstukken of begroting kun je opmaken hoe de VvE er financieel voor staat.

Wil je niet voor verrassingen komen te staan? Dan kun je ons uiteraard ook inschakelen als aankoopmakelaar!